MSP w galerii
Umowy najmu w galeriach i centrach handlowych
Obowiązujące przepisy gwarantują równą pozycję stronom umowy, tj. w przypadku umowy najmu wynajmującemu i najemcy. Faktyczna przewaga galerii i centrów handlowych nad małymi i średnimi firmami powoduje, że przy zawieraniu umowy najmu MSP zgadzają się na warunki umowy najmu bez negocjacji.
Do wnikliwej analizy takiej umowy najmu zniechęca także jej obszerności. Zazwyczaj taka umowa składa się z części A (warunków szczegółowych) i części B (warunków ogólnych). Do tego jest kilkanaście załączników, w tym rzut lokalu, rzut piętra, na którym będzie znajdował się lokal, warunki techniczne, regulamin budowy, regulamin funkcjonowania galerii lub centrum handlowego, wzór gwarancji bankowej, wzór deklaracji wekslowej czy też wzór aktu notarialnego poddania się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 i 5 ustawy z 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
W części A (czyli w warunkach szczegółowych) znajdują się podstawowe informacje, jak: powierzchnia lokalu, data przekazania lokalu, okres obowiązywania umowy najmu, wysokość opłat wstępnych, wysokość czynszów przewidzianych umową najmu, wysokość opłat eksploatacyjnych, wysokość opłat dodatkowych, terminy płatności każdego z czynszów i opłat, rodzaj i wysokość zabezpieczeń oraz postanowienia dotyczące waloryzacji. Większość przedsiębiorców jedynie na podstawie tych informacji podejmuje decyzję o zawarciu umowy najmu. Tymczasem warto poza częścią A zapoznać się także z częścią B (czyli warunkami ogólnymi) oraz regulaminem funkcjonowania galerii lub centrum handlowego.
W części B znajdują się bowiem postanowienia, które istotnie mogą wpłynąć na wysokość miesięcznych zobowiązań najemcy. Ponadto, w części B, jak też w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego mogą znaleźć się postanowienia, które będą utrudniały bieżące działanie i prowadzenie działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, np. dotyczące godzin dostawy towaru, możliwości korzystania z windy towarowej, godzin otwarcia centrum.
MSP w galerii
Bardzo ważne jest, aby przeanalizować umowę najmu pod kątem prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładowo, na zupełnie inne postanowienia umowy najmu uwagę powinien zwrócić najemca prowadzący sklep z odzieżą lub obuwiem, kwiaciarnię, usługi fryzjerskie czy restaurację. W przypadku usług fryzjerskich czy restauracji znaczenie będą miały postanowienia dotyczące rozliczania opłat eksploatacyjnych za media, takie jak energia elektryczna i woda. Jeśli chodzi o restaurację zalecana jest wnikliwa analiza warunków technicznych lokalu – konieczne mogą być bowiem zmiany dotyczące wentylacji i mocy dostarczanej do lokalu energii. Dla wyżej wymienionych działalności gospodarczych istotna może okazać się możliwość umieszczania reklam na witrynach albo stojakach reklamowych, tak zwanych potykaczy, przed wynajmowanymi lokalami.
Kary umowne
Postanowieniami, nad którymi należy zatrzymać się dłużej, są postanowienia dotyczące kar umownych i możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Kary umowne przewidziane są m.in. za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku dostarczenia wynajmującemu dokumentów zabezpieczeń, kompletnych zestawów dokumentacji powykonawczej, jak też potwierdzenia posiadania ubezpieczenia, opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów, naruszenie postanowień umowy najmu dotyczących otwarcia lokalu, wykonanie prac remontowych lub adaptacyjnych bez zgody wynajmującego lub niezgodnie z zatwierdzonym przez wynajmującego projektem, naruszenie regulaminu funkcjonowania centrum handlowego, opóźnienie w przekazaniu wynajmującemu miesięcznych, kwartalnych i rocznych raportów lub zestawień dotyczących obrotów, bezprawne zajmowanie lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.
Zdarza się, że kary umowne przewidziane są w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego, który może być jednostronnie zmieniany przez wynajmującego w każdym czasie. Wówczas należy podjąć próbę negocjacji regulaminu zmierzającą do usunięcia z niego postanowień dotyczących kar umownych albo wprowadzenia postanowień nakładających na wynajmującego obowiązek uzyskania uprzedniej zgody najemcy na zmianę dotychczasowych lub wprowadzenie nowych kar umownych.
W części A (czyli w warunkach szczegółowych) znajdują się podstawowe informacje, jak: powierzchnia lokalu, data przekazania lokalu, okres obowiązywania umowy najmu, wysokość opłat wstępnych, wysokość czynszów przewidzianych umową najmu, wysokość opłat eksploatacyjnych, wysokość opłat dodatkowych, terminy płatności każdego z czynszów i opłat, rodzaj i wysokość zabezpieczeń oraz postanowienia dotyczące waloryzacji. Większość przedsiębiorców jedynie na podstawie tych informacji podejmuje decyzję o zawarciu umowy najmu. Tymczasem warto poza częścią A zapoznać się także z częścią B (czyli warunkami ogólnymi) oraz regulaminem funkcjonowania galerii lub centrum handlowego.
W części B znajdują się bowiem postanowienia, które istotnie mogą wpłynąć na wysokość miesięcznych zobowiązań najemcy. Ponadto, w części B, jak też w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego mogą znaleźć się postanowienia, które będą utrudniały bieżące działanie i prowadzenie działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, np. dotyczące godzin dostawy towaru, możliwości korzystania z windy towarowej, godzin otwarcia centrum.
MSP w galerii
Bardzo ważne jest, aby przeanalizować umowę najmu pod kątem prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładowo, na zupełnie inne postanowienia umowy najmu uwagę powinien zwrócić najemca prowadzący sklep z odzieżą lub obuwiem, kwiaciarnię, usługi fryzjerskie czy restaurację. W przypadku usług fryzjerskich czy restauracji znaczenie będą miały postanowienia dotyczące rozliczania opłat eksploatacyjnych za media, takie jak energia elektryczna i woda. Jeśli chodzi o restaurację zalecana jest wnikliwa analiza warunków technicznych lokalu – konieczne mogą być bowiem zmiany dotyczące wentylacji i mocy dostarczanej do lokalu energii. Dla wyżej wymienionych działalności gospodarczych istotna może okazać się możliwość umieszczania reklam na witrynach albo stojakach reklamowych, tak zwanych potykaczy, przed wynajmowanymi lokalami.
Kary umowne
Postanowieniami, nad którymi należy zatrzymać się dłużej, są postanowienia dotyczące kar umownych i możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Kary umowne przewidziane są m.in. za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku dostarczenia wynajmującemu dokumentów zabezpieczeń, kompletnych zestawów dokumentacji powykonawczej, jak też potwierdzenia posiadania ubezpieczenia, opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów, naruszenie postanowień umowy najmu dotyczących otwarcia lokalu, wykonanie prac remontowych lub adaptacyjnych bez zgody wynajmującego lub niezgodnie z zatwierdzonym przez wynajmującego projektem, naruszenie regulaminu funkcjonowania centrum handlowego, opóźnienie w przekazaniu wynajmującemu miesięcznych, kwartalnych i rocznych raportów lub zestawień dotyczących obrotów, bezprawne zajmowanie lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.
Zdarza się, że kary umowne przewidziane są w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego, który może być jednostronnie zmieniany przez wynajmującego w każdym czasie. Wówczas należy podjąć próbę negocjacji regulaminu zmierzającą do usunięcia z niego postanowień dotyczących kar umownych albo wprowadzenia postanowień nakładających na wynajmującego obowiązek uzyskania uprzedniej zgody najemcy na zmianę dotychczasowych lub wprowadzenie nowych kar umownych.
