Przychody z tytułu najmu
Optymalizacja podatkowa w MSP, część 4.
Po stronie wynajmującego rzeczy w postaci ruchomości (np. samochodu czy maszyny) lub nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego czy powierzchni komercyjnych) powstaje przychód (dochód), który można opodatkować na pięć różnych sposobów. W przypadku gdy dodatkowo uwzględni się rozwiązania szczególne, dotyczące poszczególnych kategorii rzeczy wynajmowanych, liczba ta wzrasta aż do siedmiu.
W takim stanie prawnym przepisy niejako wprost zachęcają podatników do optymalizacji opodatkowania takich świadczeń. Dalsza analiza wskaże, które powinny decydować o wyborze odpowiedniej formy opodatkowania.
Przepisy prawa
Opodatkowanie najmu po stronie wynajmującego opiera się na przepisach Ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10. ust 1. pkt 6. Pdof, odrębnym źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem przychodu z tytułu wynajmowania składników majątku, związanych z działalnością gospodarczą). W drugim przypadku możliwe jest opodatkowane uzyskiwanych dochodów stawką progresywną lub proporcjonalną, jeśli podatnik złoży stosowne oświadczenie do organu podatkowego (art. 9. a Pdof).
Poza przepisami ustawy Pdof, świadczenia otrzymywane z tytułu najmu mogą być opodatkowane podatkiem zryczałtowanym. Zgodnie z art. 6. ust 1a UoPZ, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych objęte są pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń m.in. z tytułu umowy najmu. Należy wskazać, iż przepis ten dotyczy wszelkich przychodów z tytułu najmu, a nie tylko najmu nieruchomości. W części dotyczącej stawek podatkowych, przepisy UoPZ różnicują okoliczności, które mają wpływ na zakres opodatkowania. Wynajem przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, objęty jest stawką 8,5 proc. do kwoty przychodów o równowartości 4 tys. euro rocznie, a ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. (art. 12. ust 1. pkt 3. lit. a UoPZ). Z kolei przy osobach, które wynajmują składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, stawka również wynosi 8,5 proc., przy czym brak jest tu ograniczenia kwotowego, które obligowałoby wynajmującego do zmiany stawki przy jego przekroczeniu (art. 12. ust 1. pkt 3. lit. i UoPZ). Jednak stawki te nie dotyczą wynajmu samochodów osobowych i pozostałych środków transportu, które objęte są stawką 17 proc. (art. 12. ust 1. pkt 2. lit. d oraz g UoPZ). Ponadto mając na uwadze, iż opodatkowanie najmu przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, może być równoległe z opodatkowaniem w formie karty podatkowej (art. 6. ust 1b w zw. z art. 8. ust 1. pkt 1. UoPZ), należy wskazać na możliwość wyboru opodatkowania w formie karty podatkowej wynajmu miejsc w hotelach lub pensjonatach, jeśli ich liczba nie przekracza 12 (część XII załącznika do UoPZ). Dodatkowo przepisy Pdof wprowadzają zwolnienie przedmiotowe, obejmujące przychód z wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeśli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (art. 21. ust 1. pkt 43. Pdof).
Obecnie podatnik może wybrać następujące formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu:
-
zasady ogólne w podatku dochodowym;
-
wynajem w ramach działalności gospodarczej przy stawce progresywnej;
-
wynajem w ramach działalności gospodarczej, po uprzednim wyborze proporcjonalnej stawki podatkowej;
-
opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wg stawki 8,5 proc. do równowartości 4 tys. euro, a ponad wg. stawki 20 proc.;
-
opodatkowanie wynajmu składników związanych z działalnością gospodarczą wg stawki 8,5 proc.
Ponadto przepisy szczególne wprowadzają:
-
opodatkowanie przychodu z wynajmu samochodów osobowych oraz innych pojazdów stawką 17 proc.;
-
opodatkowanie wynajmu miejsc hotelowych lub pokoi gościnnych w liczbie do 12, w oparciu o kartę podatkową;
-
zwolnienie podatkowe przy wynajmie pokoi gościnnych w gospodarstwach rolnych.
Obecne przepisy nakazują odrębne rozliczanie przychodów opodatkowanych ryczałtowo i dochodów opodatkowanych ustawą Pdof, co w praktyce pozwala łączyć np. pozarolniczą działalność gospodarczą z ryczałtowym opodatkowaniem wynajmu prywatnych składników majątku. Daje to podatnikowi znacznie szerszą możliwość wyboru optymalnej formy opodatkowania. Poniżej scharakteryzowałem pięć pierwszych metod opodatkowania, jako form podstawowych.
Autor reprezentuję Akademię Ekonomiczną we Wrocławiu
|
Pełna treść artykułu dostępna jest w formie e-gazety. Zamów Gazetę PDF  nr 2(71)2008  Zobacz więcej na temat: optymalizacja podatkowa | najem |
|
