Umowa najmu powierzchni biurowych
Nieruchomości – powierzchnie magazynowe i biurowe
Firmy planując najem powierzchni biurowej najczęściej biorą pod uwagę trzy czynniki: lokalizację budynku biurowego, standard budynku, a także oferowane przez wynajmującego warunki finansowe. Wzorcowe umowy najmu lokali w biurowcach wysokiej klasy bardzo dokładanie regulują prawa i obowiązki oraz odpowiedzialność najemcy i wynajmującego. W związku z tym należy bardzo dokładnie zwrócić uwagę na wszelkie zapisy umowy lub ich brak, nieprecyzyjność, a także lakoniczność.
W praktyce okazuje się bowiem, iż każde postanowienie w umowie lub jego brak jest z reguły zamierzone. Dlatego należy zadbać o detale umowy najmu w celu uniknięcia późniejszych ewentualnych nieporozumień.
Punktem wyjściowym, z prawnego punktu widzenia, jest uregulowana w Kodeksie cywilnym umowa najmu (art. 659. i n.). Polega ona na tym, iż wynajmujący zobowiązuje się do dania najemcy rzeczy do używania na pewien czas, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu czynszu. Zasada swobody umów pozwala obu stronom na ułożenie stosunku najmu w dogodny sposób, a powszechnie obowiązuje przepisy gwarantują obu stronom równą pozycję. Coraz częściej spotyka się w praktyce umowy, które przenoszone z innych systemów prawnych.
Przedmiot najmu
Istotnym elementem umowy jest dokładne określenie przedmiotu najmu. W jego skład wchodzi zarówno powierzchnia biurowa, jak i udział w powierzchniach wspólnych. Stanowi on punkt wyjściowy dla obliczania czynszu. Dla celów obliczania czynszu bierze się pod uwagę powierzchnię handlową, która zostaje powiększona o udział najemcy w części wspólnej. Umowa najmu powinna zawierać m.in. dokładny opis lokalu wraz z jego położeniem w danym budynku, numer księgi wieczystej i działki lub działek, na których budynek jest usytuowany.
Autorka: aplikant radcowski w kancelarii e|n|w|c
Centra handlowe
Raport branżowy z perspektywy prawnika
Każde centrum handlowe to wyzwanie i ogrom pracy dla prawnika. Praktycznie od momentu powstania planów dotyczących usytuowania na danym terenie centrum, do zakończenia procesu komercjalizacji centrum prawnik powinien być partnerem i doradcą inwestora.
Jak branża ta postrzegana jest z perspektywy prawnika? Na pytanie to nie da się odpowiedzieć jednym czy dwoma zdaniami. Na sytuację centrów handlowych w minionym okresie miało bowiem wpływ tak wiele czynników makro i mikroekonomicznych, że ciężko jest podsumować ją krótko i jednoznacznie.
Zgodnie ze źródłami branżowymi, rok 2009 zamknął się liczbą 750 000 m2 powierzchni najmu. Tak dobry wynik przypisywany jest przede wszystkim temu, że decyzje biznesowe o budowie obecnie otwieranych/właśnie otwartych galerii handlowych podejmowane były dwa-trzy lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej. Do największych obiektów oddanych do użytku należy: Galeria Malta w Poznaniu, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie czy Bonarka w Krakowie.
Oczywiście kwestie formalno-prawne takich inwestycji toczą się niemal przez cały czas trwania inwestycji. Choć niewątpliwe należy przyznać, że niejednokrotnie same procedury administracyjno-prawne odbywały się nadspodziewanie sprawnie. Cieszy taka otwartość lokalnych władz administracyjnych, w których gestii leży kwestia chociażby pozwoleń budowlanych i na przykład zmiany organizacji ruchu związanej z nowopowstałym na terenie miasta/gminy obiektem handlowym.
Obserwując sytuację makroekonomiczną, nie ulega wątpliwości, że niektóre sieci handlowe wykorzystały czas kryzysu na przyspieszenie ekspansji i poprawienie swojej pozycji na rynku. Taki scenariusz wykorzystały głównie sieciowe marki, częstokroć "anchor tenants" centrów handlowych. Ekspansja sieci globalnych (mogę się przy tym wypowiadać o sieciach europejskich) przebiegała odpowiednio zróżnicowanie – w zależności od lokalnych, narodowych możliwości rynku.
Innym znakiem czasu i trudnością, jaka pojawiła się w 2009 r., to finansowanie inwestycji czy cofnięte, bądź nieprzyznane kredyty, prowadzące często do wstrzymania budowy kilku znaczących centrów handlowych oraz opóźnienia w procesach deweloperskich wielu planowanych inwestycji. Sytuacje takie owocowały oczywiście wstrzymywanymi negocjacjami komercjalizacyjnymi, zniecierpliwieniem stron oraz korektą planów wielu potencjalnych najemców. Z drugiej strony „aktywowały” się kontakty z bankami, renegocjacje umów kredytowych, kreowanie/uruchamianie kolejnych zabezpieczeń.
Fachowcy szacują, iż na skutek takich trudności w latach 2010-2012 spaść może podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem. Może to być odczuwalne szczególnie w średnich i małych miastach, ponieważ to one przez ostatnie lata były w centrum zainteresowania czołowych deweloperów i inwestorów zarówno sieci międzynarodowych, jak i polskich.
Według innych opinii, rok 2010 ma przynieść ożywienie na handlowym rynku inwestycyjnym. Dla prawnika oznacza to wzrost zainteresowania umowami typu "sale & leaseback", czyli transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego.
Branża ta zawsze stanowić będzie wyzwanie dla prawnika. Zmieniająca się sytuacji makroekonomiczna czy zmieniające się plany biznesowe spowodują jedynie zmianę tematów będących w głównej sferze zainteresowania prawnika. Wyjątkowo pasjonująca jest przy tym możliwość obserwacji branży z perspektywy globalnej, choćby europejskiej, tak bardzo ważnej i powiązanej z Polską.
Mec. Ewelina Stobiecka
Radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c
Punktem wyjściowym, z prawnego punktu widzenia, jest uregulowana w Kodeksie cywilnym umowa najmu (art. 659. i n.). Polega ona na tym, iż wynajmujący zobowiązuje się do dania najemcy rzeczy do używania na pewien czas, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu czynszu. Zasada swobody umów pozwala obu stronom na ułożenie stosunku najmu w dogodny sposób, a powszechnie obowiązuje przepisy gwarantują obu stronom równą pozycję. Coraz częściej spotyka się w praktyce umowy, które przenoszone z innych systemów prawnych.
Przedmiot najmu
Istotnym elementem umowy jest dokładne określenie przedmiotu najmu. W jego skład wchodzi zarówno powierzchnia biurowa, jak i udział w powierzchniach wspólnych. Stanowi on punkt wyjściowy dla obliczania czynszu. Dla celów obliczania czynszu bierze się pod uwagę powierzchnię handlową, która zostaje powiększona o udział najemcy w części wspólnej. Umowa najmu powinna zawierać m.in. dokładny opis lokalu wraz z jego położeniem w danym budynku, numer księgi wieczystej i działki lub działek, na których budynek jest usytuowany.
Autorka: aplikant radcowski w kancelarii e|n|w|c
Centra handlowe
Raport branżowy z perspektywy prawnika
Każde centrum handlowe to wyzwanie i ogrom pracy dla prawnika. Praktycznie od momentu powstania planów dotyczących usytuowania na danym terenie centrum, do zakończenia procesu komercjalizacji centrum prawnik powinien być partnerem i doradcą inwestora.
Jak branża ta postrzegana jest z perspektywy prawnika? Na pytanie to nie da się odpowiedzieć jednym czy dwoma zdaniami. Na sytuację centrów handlowych w minionym okresie miało bowiem wpływ tak wiele czynników makro i mikroekonomicznych, że ciężko jest podsumować ją krótko i jednoznacznie.
Zgodnie ze źródłami branżowymi, rok 2009 zamknął się liczbą 750 000 m2 powierzchni najmu. Tak dobry wynik przypisywany jest przede wszystkim temu, że decyzje biznesowe o budowie obecnie otwieranych/właśnie otwartych galerii handlowych podejmowane były dwa-trzy lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej. Do największych obiektów oddanych do użytku należy: Galeria Malta w Poznaniu, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie czy Bonarka w Krakowie.
Oczywiście kwestie formalno-prawne takich inwestycji toczą się niemal przez cały czas trwania inwestycji. Choć niewątpliwe należy przyznać, że niejednokrotnie same procedury administracyjno-prawne odbywały się nadspodziewanie sprawnie. Cieszy taka otwartość lokalnych władz administracyjnych, w których gestii leży kwestia chociażby pozwoleń budowlanych i na przykład zmiany organizacji ruchu związanej z nowopowstałym na terenie miasta/gminy obiektem handlowym.
Obserwując sytuację makroekonomiczną, nie ulega wątpliwości, że niektóre sieci handlowe wykorzystały czas kryzysu na przyspieszenie ekspansji i poprawienie swojej pozycji na rynku. Taki scenariusz wykorzystały głównie sieciowe marki, częstokroć "anchor tenants" centrów handlowych. Ekspansja sieci globalnych (mogę się przy tym wypowiadać o sieciach europejskich) przebiegała odpowiednio zróżnicowanie – w zależności od lokalnych, narodowych możliwości rynku.
Innym znakiem czasu i trudnością, jaka pojawiła się w 2009 r., to finansowanie inwestycji czy cofnięte, bądź nieprzyznane kredyty, prowadzące często do wstrzymania budowy kilku znaczących centrów handlowych oraz opóźnienia w procesach deweloperskich wielu planowanych inwestycji. Sytuacje takie owocowały oczywiście wstrzymywanymi negocjacjami komercjalizacyjnymi, zniecierpliwieniem stron oraz korektą planów wielu potencjalnych najemców. Z drugiej strony „aktywowały” się kontakty z bankami, renegocjacje umów kredytowych, kreowanie/uruchamianie kolejnych zabezpieczeń.
Fachowcy szacują, iż na skutek takich trudności w latach 2010-2012 spaść może podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem. Może to być odczuwalne szczególnie w średnich i małych miastach, ponieważ to one przez ostatnie lata były w centrum zainteresowania czołowych deweloperów i inwestorów zarówno sieci międzynarodowych, jak i polskich.
Według innych opinii, rok 2010 ma przynieść ożywienie na handlowym rynku inwestycyjnym. Dla prawnika oznacza to wzrost zainteresowania umowami typu "sale & leaseback", czyli transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego.
Branża ta zawsze stanowić będzie wyzwanie dla prawnika. Zmieniająca się sytuacji makroekonomiczna czy zmieniające się plany biznesowe spowodują jedynie zmianę tematów będących w głównej sferze zainteresowania prawnika. Wyjątkowo pasjonująca jest przy tym możliwość obserwacji branży z perspektywy globalnej, choćby europejskiej, tak bardzo ważnej i powiązanej z Polską.
Mec. Ewelina Stobiecka
Radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c
|
Pełna treść artykułu dostępna jest w formie e-gazety. Zamów Gazetę PDF  nr 4(96)2010  Zobacz więcej na temat: nieruchomości |
|
